谢逸枫：一线城市房价全面松动“不靠谱”

　　引语：2011年8月18日上午,国家统计局发布《2011年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》

　　一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个。与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，涨幅回落的城市有26个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有39个。

　　二、二手住宅价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有35个。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有4个。涨幅回落的城市有28个，比6月份增加了4个。7月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

　　国家统计局发布报告，7月份70个大中城市中有31个城市新建商品住宅价格环比下降或持平，比上月增加5个，其中北京的新建商品房价格，环比涨幅连续两月下跌，7月份已经停涨。从全国来看，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个，下降和持平的城市个数将近一半，与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。新建商品住宅环比下降或持平的城市数量在不断上升中，已经连续上升了3个月。此外，在价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。

　　谢逸枫认为，从7月最新同比价格上涨和上涨城市的数据显示，显然比去年同期价格和上涨的城市有所上涨和增加。说明当前房价上涨压力巨大，甚至出现“越调越涨”的现象。特别是7月70大中城市住宅价格同比下降仅1个城市，环比下降14个，持平的城市有17个。但是从7月份环比价格下降和持平的城市数量看，比今年6月的价格降幅下降明显和持平的城市数量增加，说明调控效果越来越明显。离调控目标比较近，房价逐渐回归合理水平，楼市也回到理性，开发商也不再扛了。

　　今年前7个月的数据发现，北京新建商品房价格，环比涨幅已经连续两个月下跌：从5月份的环比涨幅0.2%，到7月份出现停涨。另外，在同比方面，不管是新建商品房价格、还是新建住宅价格，虽然每个月均在上涨，但是连续7个月的涨幅正在收窄，如新建商品房价格从1月同比涨幅9.1%，到7月则涨幅回落至2.4%。

　　据数据显示，近半年来，北京期房、现房及二手房合计住宅总签约仅为套。另据北京中原地产数据统计显示，这是自2009年楼市爆发式上涨开始，首次半年楼市总签约量不足10万套，创造了最近三年的新低。在供需关系逆转的背景下，北京二手房均价很可能从三季度开始出现明显松动。

　　谢逸枫表示，北京一手新建商品房环比涨幅连续二月下跌，主要是受到国务院和北京市政府连续出台“组合拳”，重创楼市。一方面是限购政策和房贷收紧，投资投机炒房被挤出楼市。因市场购买力剧降，开发商库存上升。同时，产品结构供应不平衡和保障房建设力度加大及普通中低端产品住房供应加大。另外一方面是开发商因银行贷款紧张和融资渠道收紧及销售成交下降等负债上升的，开发商实施“以价换量”的策略。

　　谢逸枫则认为，北京7个月同比涨幅出现收窄，主要是调控连续“重拳”打击的效果。一方面是开发商已经对市场产生房价下降的预期。高库存和低成交量及高负债让开发商面临降价压力。另外一方面，保障房不断加码，以及与市场上部分低价抛售二手房有一定的关系。毫无疑问，7月新建房和二手房同比涨幅收窄意味着离实质降价为期不远，因为房价下降一般要经历从涨幅缓慢到收窄，最后再到停涨，直至降价的过程。

　　根据报告显示，其中，与去年7月份相比，70个大中城市当中价格下降的只有一个。和去年相比，70个大中城市当中价格同比下降的只有一个城市三亚。在持续严厉调控的状态之下，一年来只有一个城市的房价出现下降，这似乎跟期望相差甚远。不过环比上个月的数据，一线城市的商品房涨幅首次出现了全面的停滞。在二手房方面，价格下降和持平的也有所增加，报告显示，与6月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有22个，下降城市个数增加3个，持平的城市有12个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过1.0%，涨幅在0.5%以内的城市有35个。