陈开朝:白银时代 房企规模扩张会更剧烈

http://fang.tiboo.cn/ 南昌房产网 来源:每经网-每日经济新闻 2015-02-02 09:50
  白银时代,房企规模是否已不再重要?笔者认为,规模在任何行业、任何领域都至关重要。受利润率下滑倒逼,大规模标准化定制,行业兼并加剧,高效的资本证券化运作,产业和服务全面集成,以及营销创新和价格倾销等因素刺激,白银时代标杆房企规模扩张很可能会比黄金时代更加剧烈。笔者认为,房企规模扩张的动力源,主要集中在五个方面。

  第一,行业利润率下滑会倒逼房企加快扩张。在利润率下滑和成本上升倒逼下,行业内每个企业、每个领域唯有做大规模才能安身立命。那些继续专注住宅领域的房企,像碧桂园,必须更快地扩大住宅销售才能确保利润不下滑;那些做商业地产、旅游地产多元化的房企,持有物业的扩张会加快,住宅物业的扩张也不可能停下来;至于在房地产领域外搞多元化的房企,也丝毫没有减少扩张的热情。转型成功的房企是少数,因为没有哪个领域能承受得住如此多的房企一拥而上。即使成功转型,也只能说一次性住宅销售对企业变得不重要,而在所转型的领域,必须力争规模上游才能赢得一席之地,就像彩生活近年在O2O社区增值服务领域保持强劲扩张态势以确保细分领域地位一样。无论是住宅开发、商业运营,还是其他多元化领域,除非房企退出,否则必须力求规模扩张。

  第二,大规模工厂标准化定制将推动标杆房企飞速扩张。白银时代,房价趋稳和利润率下滑会倒逼房企成本管控、精细化管理,进而引发技术变革。而移动互联网和万联网与标准化工厂制造结合将让大规模个性化定制被快速响应成为可能。目前技术已不是问题,关键是成本。以万科为例,推进住宅工业化多年,目前成本依然比传统现浇工艺高10%,仍不宜大面积推广。如果政府愿意作催化剂,给予住宅工业化企业切实的政策优惠,如税率减免5%~10%或奖励10%容积率,使成本劣势转化为成本优势,行业立即就会进入大规模工业化制造时代。目前相对于传统现浇,万科工业化预制能节省60%的时间,所以一旦全面启用,万科等技术领先企业可以凭借超快节奏飞速扩张。从工业制造经验数据看,只要规模上去了,成本自然会下去,进而触发“成本缩减-售价降低-周转加快-规模上升”连锁反应。

  第三,资产证券化将让房企扩张插上双翅。中国房企金融运作模式从过去的债务杠杆主导,到之后的股权合作流行,再到未来的资产证券化运作,是十分明显的趋势。在债务杠杆扩张、股权扩张、资产证券化扩张下,房企扩张动能将依次提升一个数量级。以债务杠杆扩张为基准,房企净负债率达到100%,杠杆率已很高,资金链运营大多已较危险;如果借助股权扩张,通过与人50%:50%股权合作,可达到同样效果,却能显著降低开发成本和风险;而在资产证券化运作下,扩张动能会瞬间扩大,譬如主导运营的房企掌握10%控股权,剩下90%都进行资产证券化,那么扩张效率较100%杠杆率房企提高8倍。笔者认为,随着经济增速换挡下调、银行存贷量萎缩,国家为防止房地产投资下滑,肯定会加快资产证券化进程。如果银行按揭信贷MBS化和房地产开发运营项目资产证券化同时释放,房企资产证券化运作会成为主流范式。

  第四,合并重组、股权兼并将成为行业“新常态”。一旦整个行业停止扩张,那么房企之间的合并重组和兼并收购将会常态化。2014年,整个房地产行业销售7.63万亿元,有近9万家房企,平均每家约0.8亿元销售规模。而百强房企销售额接近3万亿元,如果百强房企年均增长10%~20%,那么相当于每年平均会有3500~7000家平均水平的房企被挤出市场。换句话讲,白银时代,部分房企加速成长,更多房企会不断萎缩,将是“新常态”。如果规模萎缩,房企资金运营容易出现问题,在扩张无望下,会更多地选择卖项目和股权,乃至寻求被整体收购,让资本运作的房企凭借收购快速壮大。另外,发展定位和经营理念接近或互补的房企之间会主动选择股权合并以壮大自身。

  第五,白银时代,大盘开发将更加频繁。在新型城镇化大开发阶段,产业新城运营商是传统房企最好出路。产城运营对企业的规模运作能力更加苛刻。目前业内知名的专业产城运营商如华夏幸福、大连亿达、联东集团,每个项目少则一、二平方公里,多则几十平方公里,甚至上百平方公里,对应的住宅开发体量动辄几百万平方米。近年上述企业已开始全国化的高速扩张,将吸引更多传统领域的房企加入这一行列,会推动扩张体量提升一个数量级。

  在白银时代,房企在任何一个领域竞争,规模都至关重要。房企规模扩张会变得更加容易,同时变得可“预”,不可“求”——只有那些拥有技术成本优势、资本运作优势、产业服务配套优势的房企才能成为规模之王。

编辑:齐红

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