博鳌特稿 朗诗田明：中国房地产这一轮将会是拐点

　　2014年，中国房地产行业依旧沸腾，只不过沸腾的背后交织着“看多”和“看空”两种截然不同的声音。

　　房地产这艘“泰坦尼克号”是否真的会撞到“冰山”，或许现在下结论还言之过早。不过，在朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明看来，中国经济高速增长的趋势已不再，房地产市场也正挥别黄金十年。

　　“这一轮将会是拐点”田明明确表示，但其强调所谓的拐点指的是成交面积。

　　“2013年达到13亿平方米，之后会逐步下来，可能会在13亿到10亿平方米之间波动。总量还是挺大的，只是过了最高点。”

　　并且，其指出这次调整可能需要两到三年的时间。不过，即便伴随着市场洗牌，房地产行业也不太可能出现断崖式下跌和崩盘。一方面是需求总量依旧很大，另外政府也不会坐视不管。

　　在市场下行之时，相较于其他企业而言，朗诗自有一番“心思”。而田明亦直言，现时的朗诗不关注规模的增长，而是强调自身的安全。

　　“2014年形势不好，我所关注的不是交易量多少，而是整个过冬期间的现金流好不好，能不能把握发展的机会，能不能抄到底，商业模式、盈利模式能不能发生一些转型调整。”田明如是说。

　　在朗诗由业务单一的专业化公司向多元化的集团公司、由重资产型产业向轻资产型产业方向转型的背后或正是基于上述考量。

　　田明亦强调，把冬季防御工作做好，有能力的时候抄点底，然后把业务上做点轻资产转型，多一点小股操盘，多一点代建、技术服务是今后朗诗的发展方向。

　　而眼下，朗诗集团的业务已经涵盖了地产开发、绿色科技服务、绿色养老产业以及绿色金融服务等板块，多元化版图已初具雏形。

　　据田明介绍，朗诗的地产金融是侧重于绿色地产的，以后将作为一个资源整合者，在整合各种要素的时候，还是会进入朗诗比较擅长的领域，有自己的特色，而不是有什么做什么。

　　“我们给它加“绿色”，是做我们擅长的以及想做的东西，朗诗不想做一个什么都做的地产金融。”

　　然而，即便进入绿地地产领域已逾十年，但外界亦不乏质疑之声。田明自己也坦承，朗诗做的绿色地产看上去很另类，商业模式不同于普通的地产商。尤其是在跑马圈地、萝卜快了不洗泥的时代，朗诗看上去更是非典型。

　　不过，对于外界的质疑，田明回应道：“我想说的是，朗诗做绿色是真绿色，这个绿色是一步一步往前发展的，这个过程我觉得没有终点，我永远不敢说在某一天会达到终点。”

　　以下是观点地产新媒体对朗诗绿色地产有限公司董事局主席田明的2014博鳌房地论坛专访节选(全文将刊载在《观点》杂志2014博鳌房地产论坛特刊中)：

　　媒体：您对中国宏观经济和房地产市场形势的理解是怎样的?[/　　田明：中国经济从前30年的高速增长逐步转入到平稳增长期，这是大趋势，并且增速可能还会进一步放缓。中国房地产的黄金十年也已经过去，这一轮将会是拐点。

　　大家总在讨论拐点，但是对拐点有没有定义?如果没有定义的话，讨论是没有意义的。我所讲的拐点是指成交面积，2013年达到13亿平方米，之后会逐步下来，可能会在13亿到10亿平方米之间波动。总量还是挺大的，只是过了最高点。从这个角度上来讲，增长到了一个高点后开始回落，这个点就是拐点。我认为房地产的拐点到了，2013年到了顶峰，2014年向下，所以说是拐点。

　　这次调整可能需要两到三年的时间，并且会伴随着行业的洗牌，但是不会出现断崖式下跌，也不会出现房地产的崩盘。主要原因有两个：第一，中国房地产市场总的需求量还是很大，10亿平方米虽然比不上13亿平方米，但量还是很大。有需求支撑注定了不会断崖式下跌，也不会出现崩盘;第二，中国有比较强势的政府，无论是中央政府还是地方政府，为了保证稳定的GDP增长、保证就业、社会稳定、地方财政收入和中央税收等，会采取一些救市措施。

　　这次救市措施不会像4万亿那么大，只是零零碎碎的微刺激，比如放松一部分调控政策、调整税收优惠等。所以，在这三年周期里会一直波动下行，不会崩盘，这是我对这一轮周期的预测。

　　媒体：成交量下去之后，价格会怎样?[/　　田明：2013年全国成交量是13亿平方米，当时所有地产商2014年的计划都是按照35%的增长来制定，按照这个量来准备供给。现在的情况是市场可能不仅达不到13亿平方米成交量，甚至比13亿平方米低，这中间的落差有好几亿平方米。

　　解决这个落差的办法就是降价。成交不足，很多开发商的房子卖不掉，就会产生现金压力，有人为了活命、为了资金流就会降价。一旦降价，就会带动周边的楼盘降价。

　　媒体：朗诗会不会降价?[/　　田明：不一定，要看情况来调整，企业随行就市。为什么不说朗诗不降价?因为我们也是一个市场化企业，行情该降的时候就降。

　　媒体：今年朗诗的目标是140亿，如果销量上不去会降价吗?[/　　田明：我们曾经提出过2014年的计划是140亿，管理层还问过我要不要加一点，我说你们把它减掉。朗诗不一定要140亿，2014年形势不好，我所关注的不是交易量多少，而是整个过冬期间的现金流好不好，能不能把握发展的机会，能不能抄到底，商业模式、盈利模式能不能发生一些转型调整。

　　我不关注规模的增长，以后房地产企业的趋势不再是高增长，不要老想着一年增长多少规模，要更多地关注自己的安全，关注效益，有质量地增长。

　　媒体：青杉资本作为朗诗绿色金融平台，跟其它金融平台相比，独特之处在哪?[/　　田明：在朗诗新的发展战略里，绿色金融、地产金融是其中一个板块，尽管现在还只是雏形，但是朗诗想培育它。

　　中国的房地产公司专业细分做得不够，像美国、日本、欧洲这些发达经济体的地产公司没有我们这么大而全。国内的一家地产公司相当于国外好几个公司。国外有做地产金融、投融资、地产开发、方案咨询、技术服务、销售代理以及物业持有经营管理的公司，而国内一个地产商里面就包含了全部，国外是专业细分了，所以我想将来中国的地产企业也会这样。

　　在五大业务板块中，朗诗至少会保留三块，包括地产金融、地产开发和技术服务。设立金融平台是为朗诗地产内部做服务的，后来朗诗地产也做代建业务、技术服务、小股操盘。这些主体的部分或者全部股权都是别人的，但跟朗诗有关系，朗诗要么提供技术服务，要么提供开发管理服务，要么小股操盘，而青杉资本要为这些非全资资产做一些金融服务。

　　朗诗也在考虑向业主提供一些购房和装修的短贷，在美国投资了项目，利用美国的团队以及现有项目组织投资美国的基金。朗诗有一些资产配置的要求，并且很多人也有资产配置的要求，我们会组织一些投资美国的基金，这样就是把国内、国外的业务分开，以后能够站在国内、国外的不同平台上去看融资、投资环境，避免了过去单打一的局面。

　　朗诗的地产金融是侧重于绿色地产的，以后作为一个资源整合者，在整合各种要素的时候，还是会进入朗诗比较擅长的领域，有自己的特色，而不是有什么做什么。地产金融这一部分，我们给它加“绿色”，是做我们擅长的以及想做的东西，朗诗不想做一个什么都做的地产金融。

　　媒体：青衫资本在今年会不会有一些新的动作?[/　　田明：青杉资本今年有可能会发行投资美国的基金，对客户装修、买房提供一些小额贷款，然后会继续加大对朗诗以及非朗诗项目的金融服务，尤其是非朗诗项目的。

　　媒体：在金融方面，朗诗和复星有怎么的区别?[/　　田明：朗诗是战略导向型的，复星是投资型的，两个不一样。朗诗以后的地产开发就在香港上市公司，这是朗诗集团的地产开发业务平台。青杉资本是地产金融平台，还有一个科技公司是技术服务平台，养老也在尝试，但是现在力度不会非常大，还在做技术、客户服务方面的积累，为未来大张旗鼓地开展工作做好准备。

　　开始要实践，把产品弄好，把服务弄好，把老年服务摸透，在摸透的基础上可能要制定一系列的企业标准、规则，然后按照标准去培训，培训以后才能扩容，否则做不好。

　　媒体：未来在养老地产方面是由朗诗单独来做，还是倾向于跟一些保险和产业结合来做?[/　　田明：应该是朗诗为主来做，我们不想成为保险资金整合的对象。

　　媒体：您觉得未来两三年对朗诗来说是机会?[/　　田明：是的。把冬季防御工作做好，有能力的时候抄点底，然后把业务上做点轻资产转型，多一点小股操盘，多一点代建、技术服务。

　　整个盈利模式都改变了，既有投资的收益又有技术服务的收益，盈利模式更加多样化了。

　　媒体：小股操盘及代建业务方面，选择合作方有什么标准?[/　　田明：朗诗的产品溢价力比别人高，对方要是愿意就跟我们谈，朗诗来做可能让项目赚得更多一些，或者对方做不成的项目朗诗还能帮其解套。

　　媒体：很多人都在质疑绿色，在您看来，何为真正的绿色地产?[/　　田明：我说朗诗另类，一方面是说朗诗是一个正派的企业，房地产商有几个是正派的?大部分都不正派，正派的很少。另外，朗诗做的绿色地产看上去很另类，商业模式不同于普通的地产商。尤其是在跑马圈地、萝卜快了不洗泥的时代，朗诗看上去更是非典型。

　　我不知道被人问过多少遍了，朗诗做的是不是真正绿色?如果是真正的绿色，成本怎么收回来?怎么赚到钱?我想说的是，朗诗做绿色是真绿色，这个绿色是一步一步往前发展的，这个过程我觉得没有终点，我永远不敢说在某一天会达到终点。

　　没有最好，只有更好。朗诗开始做的产品比较绿色，但是我觉得还是有点问题，还在不停地升级换代，不停地演变、发展。

　　我们更多地想不是用高科技手段，或者非常复杂的手段去实现节能、低碳、舒适的目标，更多想的是用简单技术实现这个目标。每个地方都有气候条件，在这个气候条件下都有最适合、最因地制宜的简单实用技术。

　　我们自己也做了很多，在外面也考察了很多。像延安的窑洞，冬暖夏凉，就是对当地气候、当地条件的合理运用。

　　我们现在的想法是尽可能先做一个绿色的建筑，然后再用一定的设备、设施让舒适度、节能得到解决。有很多的企业不去把建筑做好，而是靠高价的设备。

　　媒体：朗诗未来会往哪些区域扩张?[/　　田明：会往北方去，也会往南方去。朗诗在美国、欧洲已经有项目了，华南会有，华北也会有。

　　有了上市平台打通资本通道后，能够解决融资问题，朗诗将利用好这个冬季，既做好安全防御，又借机会扩张，这也正是我的战略意图所在。