范小冲：释放改革红利更需打破

　　“人生而平等，所以(要解决的)不仅仅是土地的二元结构，人的二元结构更要解决。只有真正地打破土地和人的二元结构，才能实现真正的公平。”在接专访时，谈到十八届三中全会中城乡二元结构的问题，阳光100集团常务副总裁范小冲如此表示。

　　十八届三中全会指出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。公报同时强调，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。范小冲认为，解决阻碍城乡一体化的问题显得刻不容缓，城乡一体化要建立“同地同权同价”的土地市场。

　　改革更需打破“人”的二元结构[/　　党的十八届三中全会指出，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工业城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。

　　全会公报同时指出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。

　　“过去相对而言底子比较薄，全面致富是不可能的，实际上是通过剪刀差，牺牲农民保的城市，”范小冲向记者表示，城乡二元结构造成城市的土地很值钱，但农村的土地因为土地性质的原因，不值钱并且不可以买卖，这样就产生了很多的小产权房。

　　范小冲认为，现在很多土地由于没有纳入城市的统一规划，无形中就造成了混论而无序的状态，这已经严重制约了城乡一体化的前进步伐。所以从现在来看，不是逐步要解决的问题，而是必须要马上解决。

　　业内人士分析，“建立城乡统一的建设用地市场”实质上是建立“同地同权同价”的土地市场，发展农村经济，缩小城乡贫富差距。破除城乡二元制，释放土地改革的红利。在范小冲看来，要想真正打破这一局面，不仅仅是要解决土地的二元结构，更需要切实关注“人”的二元结构。

　　采访中，范小冲以任志强前几日在微博中调侃马云的“300亿也就买几块地”来说明土地价值极高的事实。他认为，农村的建设用地一旦释放，必将带来巨大的财富。但是这个财富实际上分配又是不均匀的，所以，未来土地如何释放，包括释放过程中如何保证公平显得尤为重要。

　　未来真正的好房子价格会更高[/　　“三中全会后，房地产市场会从调控的扭曲中逐渐走上市场主体公平竞争的轨道上来，”范小冲同时认为，尽管如此，由于供需矛盾的影响，未来好房子价格会更高，这是市场做出的选择，而不是要非市场手段下简单的平均。

　　以北京为例，范小冲分析，北京现在的供需矛盾实际上是很尖锐的，无论是保障房还是当下不断推出的自住型商品房都是前几年欠下的帐，然而，在本来土地供应不够的态势下，政府又拿出大比例地块去做自住型商品房，有保障的性质，其他的房子市场会放开。由此，会带来好房子更贵的结果。

　　从购房资格来看，自住型改善型商品住房属于商品房，是市场调节的范畴。而限价是行政调控手段，具有非市场的性质。政府用“限价”这个行政手段来管控市场，会产生很多问题。

　　范小冲分析，2013上半年，北京房价涨幅过快，政府限制预售证发放，开放商网签价格审核过关，但通过精装拆分、强制购买车位合同等形式变相涨价，没有达到限价的效果，只是在统计报表上控制住了房价。

　　解决低收入群体住房问题，范小冲认为应将此部分刚需纳入保障体系，而非强迫开放商降价，让开放商让利，至少需要政府和开放商的共同努力。解决夹心层的住房问题，政府可以通过给予住房补贴的形式，让市场应遵循市场的原则，同时避免了灰色地带滋生寻租的暗潮。

　　业内人士分析，三中全会中强调市场机制，也就意味着房地产调控将趋于弱化，与此同时形成住宅供应双轨制：政府主导保障房，市场主导商品房。范小冲表示，未来随着市场归市场，保障归保障的厘清，商品房在接受市场的优胜劣汰，才能真正实现资源的有效配置，从而最大限度地发挥土地价值。

　　二三线城市不等于二三流城市[/　　“二三线城市不是二三流城市。二三线城市实际是未来中国房地产第二轮发展的主战场，从今年的数据来看，一线城市整个销售量不高，最大的量还是在二三线城市，”范小冲告诉记者，阳光100对于二三线城市的选址并不是泛泛的，会更偏重大的城市圈，城市带，城市的重要节点上。

　　范小冲表示，城市的发展，要看这个城市有没有人居住，有没有产业的支撑。房产不应该是一个投机的需求，而是居住的需求。如果这个地方没有产业，它也没有融入大都市圈的经济分配中，就很危险了。

　　二三线城市的风险在于房地产的开发，超过它的人口增长和产业的增长，这个城市就是透支，就是泡沫，这是一个宏观的概念。他认为，实际上城市间的竞争非常的激烈，每一个城市都使出了18般武艺来招商引资。要认真的分析二三线城市的机遇在哪里，它的发展突破口在哪里?要有产业的匹配发展才更快、更健康。

　　三线城市城市化的地方是在核心的区域。二线城市的新中心是一个很大的机会。进入这个城市的时候一定要选择，有涨有跌急需专门的判断。不仅仅对城市的选择，包括还有区域和地段。三线城市因为它的住宅阶段很初期，按照一线城市思路并不适合其发展。

　　随着城市功能的升级，交通轨道的不断铺开，二三线城市正逐渐受到地产商和投资商的关注，商业地产也在迅猛发展。范小冲分析，阳光100在做商业地产时，实际上做的是城市功能升级的一个引擎，比如说在沈阳，因为它不是第一商圈的最核心地方，所以我们会做一些街区型的综合体，形成一些更加体验型的、更具有文化气息的，能够跟城市融合又服务于周边的综合体。

　　阳光100集团常务副总裁范小冲[/　　1999至今，任阳光壹佰置业集团常务副总裁，1999年至2006年负责市场营销、商业物业开发与管理、客户服务等业务。参与了阳光100集团和阳光100品牌的创建，是阳光100迄今已开发各项目的主要策划人之一。

　　年期间，任广西新万通置业有限公司常务副总经理，作为主要领导人参与了公司包括房地产项目开发在内的重要经营决策。

　　范小冲先生1989年毕业于北京师范大学，拥有理学硕士及经济地理学学士学位。