南京千盛农庄或遭清盘 涉信托违约

　　继13亿债务压垮浙江帝都控股集团之后，南京郊区一大型旅游地产项目千盛农庄，也因股东方之一锋尚投资的资金问题而挣扎于信托违约泥潭。

　　日前，曾参与该项目信托基金投资的优先级受益人之一林杨（化名）告诉本报记者，此前自己投资的中金佳成房地产基金 1 号集合资金信托（简称中金佳成房产基金），收益率从13%被调整至8%，“几乎没有赚到钱”。

　　据公开资料，千盛农庄是国家农业部于2002年批复立项的都市综合农业旅游项目，由江苏九西投资兴建。项目距南京主城中心新街口约18公里，车程约20分钟，其商品住宅为别墅用地，根据中金给客户的项目资料，千盛农庄楼面地价仅需元/平方米。千盛农庄所在的江宁区，是目前南京最成熟的别墅区之一，楼市回暖阶段该项目本应有良好的销售业绩，但由于股东方之间即将展开的法律诉讼而几近僵滞。

　　2010年8月10日，中金信托向其客户推销“中金佳成房地产基金 1 号集合资金信托计划”，它是中金公司正式推出的首个房地产基金产品。

　　中金佳成以股权及债权的形式投资于江苏九西建设发展有限公司，受让江苏九西35%的股权并对其进行增资后，中金佳成、锋尚投资有限公司、安徽九西实业投资有限公司按35∶35∶30的比例持有江苏九西的股权。

　　为该项目发行的信托计划，总规模为亿元，其中优先级受益权为2.05亿元，次级受益权为0.75亿元。当时中金信托承诺的优先级回报率为13.5%，次级回报率为20%－25%。

　　中金信托当初预计的销售价格分别为：独栋元/平方米，联排元/平方米，叠拼元/平方米。目前由于市场滞销原因，该项目售价远未“达标”。业内人士分析，这个项目风险在于，大股东在设置信托时对融资的预设过于乐观，例如“目标项目预计总投资9.1亿元，其中约20%（1.85亿元）是包括基金在内的各方股东的股权投入；另有22%（2亿元）是基金提供的股东贷款（年复合利率为20%）；其余58%（约5.25亿元）需要通过预售收入解决。”基本假设中甚至没有考虑向银行申请抵押贷款。

　　2010年8月27日，“中粮信托·中金佳成房地产基金1号集合资金信托计划”成立，林杨旗下公司认购了优先级受益权万份（认购资

　　金300万元，提前支付手续费10.5万元）。根据信托合同，林杨公司3年后将获得本息万元，但现在只获391万元收益。

　　2013年6月，中金公司下属证券营业部转达中金佳成通知：由于项目未正常开发，无法按约定到期偿还本息，目前正推动重组，寻找第三方接盘，前提是优先级必须按8%的年复合收益率退出，优先级退出时须与中金公司签署协议，放弃追索权利。

　　据一份优先级客户提供的材料可见，中金佳成与接盘方谈判的重组方案大约为：接盘方出资3.5亿元收购股权，中金佳成承诺让信托产品中的债权（优先级）在到期日退出，退出方案的设计思路为：中金佳成拿出其中2.5亿元，加上预收的管理费用2000多万元，用于补偿优先级，使优先级收益率达到8%；剩余1亿用于解决次级和项目其余股东的问题（中金佳成正在江西高院起诉其他股东，要求其他股东将股权按协议转让到中金佳成名下）。

　　尽管林杨不同意按8%收益率退出，但中金方面管理层以万通地产未做出收购决定，中金佳成内部通过了并购方式退出的方案，目前中金佳成已与20多家房地产公司接触，有5家进行了较详细的沟通。

　　项目公司目前有两条路，一是破产清算，法院成立清算组，但分配不可控，时间不可控；二是接盘，但要解决原股东问题和优先级退出问题。中金佳成在推动接盘方案。由于接盘方资金不足，中金佳成还需帮其设计融资方式，以自有资金加融资来收购项目。

　　目前在谈的重组方，无法接受项目公司这么高利率的债务（中金佳成提供的2亿贷款是按20%的年复合利率向江苏九西收取利息），加上重组方案也存在不确定性，风险较大，且由于土地超过两年未开发，政府可能在明年2月收回，到时优先级会受重大损失。在此前提下，中金佳成要求优先级客户按8%年复合收益率退出，具体形式为召开信托受益人大会，表决通过调整收益率的议案。