地价成本攀升 龙头房企毛利率全面下滑

　　尽管上半年房企纷纷取得不错的销售业绩，但却掩盖不了利润率全面下滑的事实。据证券时报记者统计，除了世茂房地产外，包括“万保中恒”在内的龙头房企上半年毛利率均缩水。

　　据统计，从134家上市房企公布的2013年半年报来看，共实现营业收入2621亿元，同比增长41%；而归属于母公司净利润316亿元，同比增长27%。

　　导致净利润增速与营业收入增速不匹配的主要原因在于毛利率的下降。数据显示，134家地产公司2013年上半年的平均毛利率为35.7%，比去年同期下降了3.7个百分点，而净利润率也下降了1.4个百分点。房企利润率持续下滑，在面粉贵过面包的影响下，业内普遍认为房企未来利润率将承压。

　　均价上涨利润下滑

　　在记者统计的万科、保利、中海、恒大、招商、金地、碧桂园、华润、世茂、雅居乐10家龙头房企中，除了世茂房地产今年上半年毛利率从去年的34.43%升至35.52%外，其余9家房企毛利率均出现下滑。其中降幅最大的房企为华润置地，该公司上半年毛利率为31.45%，与去年相比下降16.1个百分点，而万科、保利地产、中海地产以及恒大地产的毛利率也分别缩水3.67个百分点、6.69个百分点、4.54个百分点和1.31个百分点。

　　房企近期披露的中报显示，除了万保中恒之外，碧桂园、龙湖地产、招商地产、融创中国毛利率均出现不同程度的下滑。多位房企人士在接受记者采访时均表示，正是由于毛利率下滑明显，成本控制已经成为房企下半年重要目标。万科总裁郁亮曾坦言，未来整个房地产行业利率回报有望回落到一个合理水平，并向制造业靠近。

　　不过，今年上半年可谓房企销售的黄金期，大部分房企销售额和销售面积同比大增。其中万科、保利、华润、世茂等多家房企完成全年销售目标的50%以上。最重要的是，这些标杆房企销售均价在上半年均无声无息地上扬。记者统计的10家龙头房企中，除保利、中海之外，包括万科、恒大、碧桂园、华润等8家房企销售均价逆势上涨，销售金额和面积分别居于首位的是万科和恒大。

　　万科上半年销售金额达到836亿元，同比增幅为33%。而其销售均价从去年同期的1.04万元/平方米，涨至1.17万元/平方米，涨幅达12.5%。恒大销售均价则从今年1月份的0.62万元/平方米逐月攀升至0.73万元/平方米。整个上半年，恒大销售均价较去年提升10%。

　　此外，华润置地、招商地产、金地集团以及碧桂园销售均价涨幅均在6%至10%之间。而世茂房地产和雅居乐均价涨幅甚至达到13%和20.2%。

　　地价倒逼利润承压

　　销售均价上涨，而毛利率却在下滑。在众多业内人士眼里，原因只有一个，那便是地价成本倒逼房企提升销售均价。中国指数研究院研究总监陈延彬分析称，上市房企毛利率的下降，毫无疑问与土地市场的回暖、地价成本上升密切相关。

　　事实上，由于三四线城市投资空间遭压制减少，房企从去年开始出现返回一线城市的风潮，造成近年一线二线城市的地王争霸赛不断上演。以5月份为例，全国主要的一二线城市土地市场已经有超过10宗高溢价地王成交，总成交额也超过150亿元。

　　他坦言，今年以来一二线土地市场持续火热主要有多方面原因，首先是去年下半年开始这波楼市回暖导致企业库存消耗较快，大部分房地产企业存在补库存的需求。其次是成交量的迅速上升背景下，房企手头资金情况充裕。“除此之外，一些大型房企开始加大对于未进入城市的布局，如前段时间招商地产首次进入杭州。”他分析称。

　　同时，陈延彬也对土地市场的火爆表露出些许忧虑，他认为，今年国内土地市场持续火热，导致部分城市的热门土地价格已经高于周边区域内平均商品房价格。“由于土地市场的持续火热，面粉贵过面包的事件不断发生，这会对房企未来利润率造成一定程度的隐患。”