中海华山城遇“土地征用”难题

　　在“新型城镇化”的浪潮下，房企以城乡统筹为契机，纷纷开始抢滩二、三线市场，而作为央企的中国海外集团有限公司（以下简称中海集团）亦在此浪潮中早早布局。

　　2011年4月，中海集团与渭南市政府签约华山太华湖统筹城乡生态旅游度假示范区项目（以下简称华山太华湖项目），这是继重庆南川、山东淄博之后，中海集团计划投建的又一个城乡统筹项目。

　　不过，相比其他两个项目，华山项目却存在诸多疑问。《每日经济新闻》记者日前走访发现，其首期项目计划建设的6个项目区中，目前有3个顺利开工，其余项目区尚无实质性进展。

　　其中，养老养生园（A地块）和文化旅游示范区配套设施（B地块）项目在土地、环评手续上存有瑕疵，涉嫌违规用地和未批先建。此外，两个项目虽以养老养生园和文化旅游配套名义立项，但在项目中出现了疑似别墅的身影。

　　对此，中海投资渭南有限公司总经理裘旭波回应称，已开工的项目手续不存在问题，项目开工时政府都批过临时用地和规划，而所谓的别墅实际上多为旅游产品。未开工的项目是因征地暂缓，不过人工湖则为中海代建的水利枢纽项目，为惠民工程。

　　水利工程变身人工湖？

　　投资310亿元，位于华山景区华麓区及华阴市北部，总占地80平方公里的华山太华湖项目，又名中海华山城。

　　按照中海方面的规划，上述项目涵盖景区、城区、湖区三大板块。其中景区包括国际会议中心、低碳示范区、杜峪温泉度假村板块；城区包括A地块温泉度假、B地块旅游产业配套、C地块教育基地；湖区则为农民新村、现代农业产业园、太华湖生态旅游度假区板块。

　　在项目签约后，中海集团很快启动了首期项目，包括A、B地块项目、长涧河蓄滞洪区工程、太华湖旅游示范区项目、农民新村、现代农业示范区和森林公园6组项目区。

　　不过，上述项目除了A、B地块和现代农业示范区开工建设，其余项目则进展缓慢。其中长涧河蓄滞洪区工程和太华湖旅游示范区项目更被指实为修建人工湖。

　　据华阴市政府官方信息显示，长涧河蓄滞洪区工程占地6000亩，目前该项目初步设计方案已经获渭南市发改委批复，太华办正与红丰村协商启动土地流转工作。

　　“这地政府已经征用了，说是要建蓄洪工程，不让农民种庄稼了，一直也没动，现在都长满草了。”附近一位村民告诉记者。

　　对于太华湖旅游示范区项目，按照华阴市官方信息显示，其占地7950亩（其中景观水系1200亩）。计划建设别墅区、风情街、内湖及水上设施。

　　目前，该项目概念性规划已汇报，项目总体设计方案和合同签订工作已完成，但开发用地的转性、报批征用、土地基准价格等问题还没有实质性进展。

　　不过，在周边村民看来，该项目并非什么水利工程，“这就是要把良田挖成人工湖。”多位当地村民告诉记者，“蓄滞工程和太华湖旅游示范区就在我们这，中海要租赁我们的土地搞这个，把良田注水变成人工湖，然后在周边进行商业开发。”

　　对于建设人工湖的质疑，裘旭波表示，长涧河蓄滞洪工程只是南山分洪的一部分，中海只是代建，建好后政府把钱返还给中海，它是要建人工湖但是为水利枢纽项目，确为一项惠民工程。至于在周边进行商业开发，三年内暂无考虑。

　　裘旭波坦言，由于前期土地流转问题，加之项目所在地太偏僻，项目一直没有太大进展，最终中海集团是否投建上述项目亦存变数，“当然如果政府给了地，我们就建设。”

　　已开工项目用地手续不齐

　　对于中海，当地人多如是感叹，“中海真有钱，在我们这投资了好多项目。”不过，中海并未带给当地农民多少惊喜，大规模的征地让他们有些猝不及防。

　　“政府没有下任何征地通知，也没有和我们签征地合同，就把地征了，而且是按人头补偿，一个人2.1万元，让我直接去签字。”南城子村一组的村民郭英杰（化名）告诉记者。

　　与郭英杰同样不满的还有亭子村、岳东村和曲城村等多个被征地的村民。据记者了解，上述A地块征地就涉及这三个村，共占地273亩。B地块征地则涉及南城子村一组、三组、四组，占地225亩。据华阴市政府招商信息显示，这两个项目已于去年5月动工建设。

　　不过，《每日经济新闻》记者发现，上述已开工的项目虽已征地，但并没有用地手续，涉嫌违规用地。记者查阅华阴市国土资源局土地成交记录发现，中海集团子公司渭南中海兴业置业有限公司于2012年8月共拍得两块养老养生园项目（A地块）用地，一块为11.3公顷（169亩）的商服用地，一块为5.5公顷（82.5亩）的住宅用地。

　　但事实上，A地块早在拿地前就已开工建设。此外，记者从华阴市国土局获悉，A地块虽已经供地，但至今未拿到土地证。“我们目前没有给中海发过任何土地证，它们拿地后一些税费还没有交齐，所以没法发证。”国土局相关人士表示。华阴市国土局负责土地供应的人士亦告诉记者，A地块的建设用地今年3月4日才正式批复。

　　除了A地块没有用地手续外，已建设过半的B地块，则至今仍未供地。“B地块的用地指标省上已经批下来了，大概290亩，正在走供地程序。”上述负责土地供应的人士表示。

　　除此之外，其已开工的现代农业产业园项目亦引发村民疑虑。该项目用地均通过农村土地流转的形式获得。被租赁土地的亭子村六组村民告诉记者，现代农业产业园基本上征的都是亭子村的地，“说是租赁，但租赁期过后呢（地怎么办）？”

　　该村民提供给记者的一份农村土地流转合同显示，他共有2.4亩农用耕地被租赁，流转经营期限为12年，土地流转费用为按每年每亩当年1000斤小麦的价格折算。

　　对于上述诸多质疑，裘旭波则否认已开工的项目手续存在问题，其表示，B地块去年7月份动工，但只是十几亩的示范区，它和A地块都是今年才大规模动工，前期如清表和圈挡工作也是政府做的，“我们是按程序走的，土地证的事你去问华阴国土局。”

　　而现代农业示范区的地，是采用租赁的方式，不存在以租代征，“农民租这个地是30年，已经用了18年，我们的流转期就是12年。”裘旭波表示。

　　旅游地产与别墅之惑

　　事实上，上述已开工的一期项目不仅存在涉嫌土地违规的问题，其在环评、规划方面亦存瑕疵。

　　环评方面，据华阴市环保局出示给记者的一份文件显示，文化产业园示范区一期项目（B地块），总投资6.31亿元，主要内容为58栋住宅楼和配套业用房、幼儿园综合楼一座等配套设施。批复时间为2012年9月7日。

　　在同日批复的还有养老养生园项目（A地块），总投资6.42亿元，建设内容为57栋多层住宅楼、13栋高层住宅及停车场、道路、广场等配套设施。

　　值得注意的是，根据2012年5月31日华阴市对外经济技术合作局发布的招商动态显示，上述两个项目在环评批复前就已开工建设。

　　除了环评问题，记者还注意到，在项目尚未获得土地证的情况下，B地块的建设用地规划许可证和建设工程施工许可证就已经获得，而A地块则获得建设工程施工许可证。

　　对此，《每日经济新闻》记者向华阴市城建局进行求证，被告知待规划科查阅后答复，不过尚未得到回复。

　　此外，据华阴市督察快报信息披露，A、B地块项目是以文化旅游示范区配套设施项目和养老养生园立项、拿地以及做环评，而环评对于其建设内容的批复，并未提及任何别墅字眼，但实际上，这两个项目主要建设内容均疑似别墅项目。

　　记者看到，位于B地块，中海项目接待中心一旁的会所已经开始营业，绕到后面即能看到已建好的别墅式建筑。

　　“这是B地块，13栋别墅主体已经建成了，目前正在施工的是高层项目。”现场的施工人员告诉记者。

　　与之相隔的是A地块，项目外墙上印的是温泉汤墅“林溪”的广告，记者看到，其描述也类似于别墅项目。

　　裘旭波表示，B地块多层养生会馆算不上别墅，它有部分地产项目，是为了能够回收现金流。A地块基本没有安排地产项目，都是酒店、温泉中心业态，林溪将来会委托酒店公司来管理，属于酒店式的豪华别墅套房的形式，都是旅游产品。