地宝房产网专访江西师大城建学院陶满德院长

http://fang.tiboo.cn/ 南昌房产网 地宝房产网 2012-06-26 17:52
  随着近期南昌楼市成交量稳步上升,部分区域楼盘均价也随之增长,然而在6月8日央行三年半首次降息0.25个百分点,这一政策信息的公布似乎与目前的楼市形势利益相冲突,利息下降、房价上涨,实则购房者并没有收益。带着一系列的问题,记者拜访到江西师范大学城建学院陶满德院长。在房地产业内已耳闻许久的一位资深房地产专家人士,初次与陶院长见面,与记者想象不同的是,陶院长不仅平易近人,而且对房地产的认知非常深刻与敏锐。[/=][][/][]工作中的陶院长是那么平易近人(桌上还有未批改完的试卷)[/]  [=#]陶满德,中共党员,1957年5月出生,上海市人,现任城建学院院长、教授、硕士生导师,江西省中青年骨干教师。全国优秀房地产注册估价师、香港注册测量师,重要社会兼职有中国房地产估价师与房地产经纪人第二届理事会理事兼教育培训委员会副主任委员、江西省房地产专家咨询委员会成员、江西省房协房地产估价师专业委员会常务理事、南昌市房协常务理事、南昌市城市房屋拆迁专家委员会副主任委员、南昌市住房体制改革研究会副秘书长、南昌市红谷滩新区专家顾问团成员等。[/[/=宋体]  记者:从目前南昌住宅成交量持稳增加的形势来看,房地产行业已在回暖,部分区域房价也略有上调,然而在6月8日央行三年半首次降息0.25个百分点,您是如何看待这两者关系的呢?[/=宋体]  陶院长:从个人观点分析,我个人不太赞成“楼市已回暖”的说法,主要原因在于回暖依据不足。首先,我国房地产市场是受国家政策调控影响,而目前国家调控政策上来看并没有放松迹象,简言之,从当前的政策层面分析,支撑房地产回暖的依据不足。其次,整个宏观经济的支撑不足。今年以来,据国家统计局统计分析,整个中国的宏观经济层面还有许多不确定因素,而实体经济在发展的过程中也存在一些挑战。而房地产的发展跟国民经济发展息息相关,国民经济平稳健康的发展才对房地产是有利的支撑。[/=宋体]  然而,6月8日央行降息,更多是因为国家市面流动资金不足,从而刺激实体经济的发展。再次,整个国际金融经济环境不确定因素依然很大,对国内金融经济造成很多不确定因素。综合这三点,我认为是支撑房地产回暖的基本因素,在这三点支撑都不足的情况下,我们不能简单的说楼市已回暖。[/=宋体]  此外,对于目前南昌楼市住宅交易量回升及房价略有上调的现象,我个人取名为“被迫性回升”。随着“十一五”后城市化进程加快,城市新增人口比以往更快速增加。2012年作为“十二五”头一年,即将过去的半年城市化进程的趋势没有降低,依然延续着快速增长的势头,由此刚性需求在城市中不断积累。过去的两年限购时间里,积累了大量的刚性需求,而这部分人群两年的积压毕竟会有释放的阶段。[/=宋体]    另一部分是改善型需求,随着我国CPI的增长国民收入水平相对提高,在这两年里改善型购房人群也同样需要得到释放。对于未来CPI走势如何,我们都无法预知,与其持币观望货币贬值不如选择改善投资购房。同时,城市拆迁也增加了购房需求,就南昌目前的拆迁政策,货币补偿可观,必然也会刺激部分消费。在这一阶段,我认为更多的购房者属于刚性需求被迫性释放。[/=宋体]  记者:在前不久网上有报道关于某城市“楼市房贷利率打七折”的说法,您是如何看待的呢?[/=宋体]  陶院长:在现阶段房地产敏感时期,房贷利率更是倍受关注的问题。而目前的房贷利率政策我并不认为是鼓励买房。首套房贷利率七折在2009年便已制定,而市面上看到的房贷利率是银行在国家政策允许的前提下在基准利率上调整30%。银行之所以对房款利率上调最主要是受去年国家限贷限购严厉执行及贷款额度缩小的影响,在这样的背景下供不应求,房贷自然变得紧张。[/=宋体]  记者:对于今年下半年楼市走势,您是如何看待的呢?[/=宋体]  陶院长:我个人判断与上半年相比,不会有明显的市场趋升,有两种可能,在目前的态势下会较平稳的保持成交量的态势,只要市场不发生根本性的改变刚性需求依然要释放;另一种可能在目前交易量的状态下未来成交量会略有下降。[/=宋体]  记者:从目前房价上升的形势来看,会不会出现2009年的楼市情形呢?[/=宋体]  陶院长:从目前市场房价分析并没有明显的上升迹象,市场的实际房价并没有回升,但在下半年如果继续保持现有的交易量,个人认为实际房价会略微回升,重现2009年楼市房价的可能性基本没有。[/=宋体]  记者:陶院长刚才所说现阶段房地产处在敏感时期,那在这个时期,购房者该不该买房呢?[/=宋体]  陶院长:对投资与投机者我从来不提建议,因为投资与投机属于买房者个人判断,而自住型需求者买房的时间应根据自身需求的时间来买房。房地产的价值在我国城市化和工业化的阶段,住房的价值总体上是趋升的。因为人口的增长与房地产开发量的增长,人均土地城市拥有量在减少,在这种阶段下,住房价值是趋升的。有的人认为房价可以抄底,我从来不认为房价有底可抄,房价涨跌这一因素个人不建议过多去考虑,谁也无法准确判断。只要在自身能承受的购买力范围内,自身需求下,便是最好的买房时期。[/=宋体]  编者语:听过陶院长对目前及未来楼市形势的分析后,笔者感触很多,这些不正是购房者需要了解的信息吗?在当下部分楼盘房价上涨的情形下,笔者认为购房者更应该慎重考虑,而不是在没有完全了解楼盘项目的前提下,蜂拥而至去买房,再热闹的开盘形势都会有噱头的一面,买房还需谨慎。[/=宋体]  在此,地宝网工作人员由衷感谢江西师范大学城建学院陶满德院长的支持,我们也将一如既往为更多购房者服务。

编辑:高燕

(1人)这篇文章真不错!
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